Giá thứ cấp sẽ giảm

Nhận định về giá căn hộ ở Hà Nội trong quý II, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, giá căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) nhiều khả năng sẽ giảm.

Lý giải điều này, bà Hằng cho biết, trong quý I, theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, tuy trung bình giảm khoảng 1%.

Nguyên nhân theo bà Hằng là do nhà đầu tư thay đổi kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản. Cụ thể, trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm mức giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư sau khi đạt kỳ vọng lợi nhuận ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để tăng thanh khoản và tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường phù hợp hơn. Động thái này góp phần tạo nên làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Theo bà Hằng, quá trình điều chỉnh không còn mang tính cục bộ mà diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh giữa người bán và người mua. Chính vì vậy, bước sang quý II, giá bán thứ cấp vẫn có thể giảm, nhất là khi người mua có thêm lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Dữ liệu của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy thị trường thứ cấp chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án đã qua sử dụng có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ.

Mức giảm 2-5% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái tập trung ở những dự án như Ha Do Park View, Trung Yên Plaza (Cầu Giấy), Masteri West Heights, FLC Garden City (Nam Từ Liêm), CT4 Yên Nghĩa, Mulberry Lane (Hà Đông)...

Lý giải điều này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết chung cư Hà Nội giảm tốc là diễn biến dễ hiểu sau hai năm tăng nóng đến 35-40%. Đến hiện tại, nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh giá bán sau thời gian "ôm" kỳ vọng bán giá cao. Nếu không giảm bớt, tài sản của họ sẽ khó thanh khoản bởi tâm lý chung của người mua "đang chùn bước".

Một trong những nguyên nhân khi giá căn hộ chững lại và suy giảm là do lực cầu đối với thị trường chung cư Hà Nội đang có sự suy giảm rõ rệt. Báo cáo của đơn vị nghiên cứu Cushman & Wakefield cho biết, thị trường có hơn 4.300 căn hộ được bán ra, giảm 53% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ có phần chậm lại do tâm lý khách mua giảm nhiệt, chủ yếu chờ đợi trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn.

Giá sơ cấp sẽ tăng chậm lại

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, đà tăng của căn hộ sơ cấp trong quý II sẽ tiếp tục duy trì nhưng không có khả năng tăng "nóng" như năm 2024.

Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, khả năng giảm giá căn hộ sơ cấp là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Theo bà, trong các quý còn lại của năm, nguồn cung căn hộ mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ. Trong đó hạng B (chung cư trung cấp) tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Đặc biệt, trong quý II, sẽ có các dự án dự kiến mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo đều sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và chất lượng xây dựng cao, với mức giá có thể ở quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu đồng/m². Do đó, khả năng giá sơ cấp giảm trong quý II là không cao.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng "nóng", đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý đầu tiên của năm 2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 là hơn 30%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.

Cũng theo bà An, thị trường chung cư Hà Nội đã có 8 quý liên tiếp tăng giá. Sau bất kỳ chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nào thì giá chào bán sẽ có sự điều chỉnh và tăng chậm lại. Đến thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư cũng đã thiết lập ở mức cao.

Vì vậy, các quý tiếp theo, ở những dự án có vị trí tương tự như năm 2024 sẽ ko có mức tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá tăng hay giảm còn phụ thuộc vào cung cầu của thị trường. Trên thực tế, nguồn cung thị trường trong năm 2024 và 2025 khá dồi dào. Khi nguồn cung ổn định, giá sẽ tăng chậm lại.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2025 giá nhà sẽ không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại, chỉ khoảng 5 - 8% so với năm 2024.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu do phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng dự báo, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Tuy nhiên, đà tăng này sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo Châu Anh